去年，我在三联书店买到一本书——《新天地·非常道》，直到最近才把它读完。这本厚达22万多字的记录，讲述了瑞安集团改造上海新天地的全过程：在漫长的20多年时间里，瑞安用「新天地」这个作品，为老上海找到了一条「回家的路」。2023年春天，在上海城市更新领域深耕多年的这家港企，再次大手笔推出广受赞誉的蟠龙天地；不久前，1.5万方的普陀区「鸿寿坊」再次激起波澜——
大概有很多朋友跟我一样钻进了信息茧房，有限且固化的认知体系里，实在想不到1.5万方的社区商业体能折腾出多大的动静。9月28日开业现场，我在这个像是mini版新天地的小尺度社区商业里逛了足足半天，感触良多。联想到这本书里讲到瑞安集团对「城市更新」的理解，无论是操盘大尺度的天地系项目，还是打磨鸿寿坊这样的小体量商业，20多年来TA的初心其实一直没变：寻找那条城市回家的路。
牢记长寿路商圈原本的模样
石库门里长出精致的烟火气
地处上海普陀区北部、始建于1933年的鸿寿坊内，大多是典型的砖木结构二层石库门建筑，至今已有近百年的历史。所以，提起「鸿寿坊」，周边的居民自然熟悉，他们也习惯称这里为「大自鸣钟菜场」。
20世纪初，大自鸣钟周边居民聚居，商业集中，构成了交通便利的热闹市集。长寿路在此时诞生，以绿、商、住取胜，成为西北部地区「上海商住第一街」。在延续了多年的繁荣后，鸿寿坊片区在2016进入动迁时期，700户老居民完成了乔迁之喜。2019年，上海瑞安地产拍下了该地块，经历四年的开发、打磨，才于近期开业，依然沿用了这一名字——鸿寿坊。更新后的「鸿寿坊」总体建筑面积为8.8万平，其中，商业部分只有1.5万方，是迄今为止瑞安操刀的「最小商业体」。但在现场，它给我的感觉没有局促或空洞，而是定位与呈现非常合理。尤其是「理想的附近」这句产品定位语，确实能够让人沉浸其中、意犹未尽。一方面，涉及历史建筑的城市更新无异于老树开花，原则上既要采用「原址保护、整体复建、构件再利用」的更新方式，又要融入新时代生活的特征。但鸿寿坊体量小、施展空间有限，商业氛围不易形成。如何做到既有历史文化的触感，又有相对充足的商业内容？另一方面，鸿寿坊周围并不是商业洼地，不仅有街铺餐饮发达的长寿路板块，小型商业体也颇多。附近的亚新生活广场、巴黎春天、189弄购物中心、旭辉广场等，形态虽然各不相同，但多数是餐饮为主、定位相似的社区商业。同时，周边新老居民混合，消费能力差别较大，到底该如何做定位和产品的差异，又如何锁定精准消费者的画像？解决这些难题的过程当然无法一一详述，但最终呈现出来的鸿寿坊，并没有单纯追求定位的差异化而追随当下流行的年轻力、潮流及艺术等方向，也没有刻意避开餐饮业态而重仓零售或其他业态。反而是将定位瞄准「家门口的烟火气」，围绕所在的长寿路商圈的「长板」——「民以食为天」这件事，为成熟老社区板块带来与魔都核心商圈无出二致的「精致烟火气」。
这样的定位逻辑，不仅最大限度消弭了项目与周边城市内容的违和感，而且为在地社区带来了活跃在城市一线商业领域里的诸多热门F&B品牌，打造出「生于斯、长于斯、高于斯」的新氛围与调性。鸿寿坊不是历史建筑的简单复原，而是先增强「熟悉感」和「功能性」，再利用新技术完成低能环保、人宠友好等「增值服务」。例如，项目还原了鸿寿坊原址典型的鱼骨状肌理石库门里弄结构，修复装饰主义建筑风貌，增加人本友好散步回廊，大面积旧砖循环利用。
而在功能性方面，整体为商业街区+开放式中庭的格局，但二楼连廊联通了商业街区与办公区，办公人群下楼消费非常便利，与商业客群之间也有了流动。
室内的空间则采用环保低能耗通风天窗等建筑更新的手段，里弄空间开合有致。鸿寿坊不是餐饮品牌的简单罗列，而是将60个商户进行了「日常&社交」的混搭组合，以前沿的审美与赏味能力，构建出全日的、丰俭由人的新石库门美食街区。「日常」便是鸿寿坊唯一的主力店——5000㎡的「鸿寿坊食集」，也就是瑞安新天地创新美食文化品牌——FOODIE SOCIAL。
而「社交」则是指剩下的所有商户，他们以点阵化的分布方式，将不同时段、不同年龄的消费者「杂糅」在一起，乍一看很新鲜、可逛性很高，仔细走一圈会发现其中蕴含着细微的落位逻辑。
FOODIE SOCIAL 首个双层独栋空间
3.0 版本描摹上海市井气质
和新天地南里的1.0版（体验型美食空间），瑞虹太阳宫的2.0版（户外感美食空中村落）相比，这个3.0版简直是我的「梦中菜场」。
「FOODIE SOCIAL 3.0」（鸿寿坊食集）背后的规划逻辑，我试着分析一二。首先是响应上海的「15分钟社区生活圈」，社区菜场是便民惠民的重要窗口。同时，菜场最能演绎「本土特色」，是上海市井气质最鲜活的表达。但传统菜市场发展最大的困难是客群和功能都过于单一——多数是年龄层偏大的邻里居民，在菜场只完成了「买菜」这一件事。而要在鸿寿坊里圈一个新菜场出来，就必须要想方设法打破传统限制，让年龄跨度更大、身份角色更多元的消费者，都能在其中找到自己想要的内容。
事实上，此次亮相的鸿寿坊食集，「面子」和「里子」都拿捏得很到位——1）瑞安可持续发展理念的运用。鸿寿坊食集的空间主体是由从老房子回收的红色陶土砖建造，FOODIE的建筑肌理立刻有了历史感。整个大厂房式的空间，有12米挑高屋顶，顶上是可开启的天窗，配置了环保节能的大吊扇。除了节省能耗，视觉上也更加通透，保证了一定的自然采光和通风。人在这样的阳光和风中可以更舒适、瓜果蔬菜也会因此保鲜时间更长。
2）历史建筑形制的切片，创造宜人体验。二楼中庭设置了景观阳台，其他餐厅门口也有异形的、带观景的餐食区域。还设计了香港已沿用上百年的弧形窗台形制，特别有里弄生活中的街坊互动感。
3）内部动线弱化，布置紧凑。在动线上有意弱化室内布局里中央区域与铺位之间的边界，让各个摊位之间没有明显的分区，互相映衬，使得联系更紧密。由于引入的是精心筛选的商户，售卖区没有传统菜市场的脏乱和异味，按照商场的点位及美陈在布置现场，元素丰富，充实感满满。
空间上的精致烟火气，离不开深度连接这些经营的小商户。区别于普通市集与传统菜场，30多个品牌中有18家个体经营品牌。项目整体为小微企业与个体经营者提供「拎包入驻型」空间设计，有效降低了个体经营者的投入成本。鸿寿坊食集还创新孵化了农产D2C模式，打造社区里的大地餐桌。
同时，它们与连锁生鲜品牌荟森生鲜合作，早上6点开始供应早餐与平价菜。包括益点田生态农场时令风物体验店，计划于11月落地与非盈利性组织YSCC云南咖啡公社合作，扶持云南孟连农户的农产活动。
菜市场有最基本的消费价格线，在鸿寿坊食集的菜价也是受到和传统菜场同样的管控，生鲜、平价菜有保障，普通人吃得起、买得起。10元内能喝到得体咖啡，吃到开了30年的沪上王记葱油饼，左手咖啡右手油饼，既是精致的，也是日常的。
连接美食与人的关系，除了用好产品被动地吸引，还需要刺激客群的主动性。
开业活动——「兜个好街市」，由鸿寿坊食集联动全场租户，用饭盒打卡积赞兑换礼品的形式，吸引了「在附近兜兜」市民街坊高度参与。大家轻松在场内走一圈,打个卡就能收获一篮子蔬菜和其它「战利品」，老少皆宜，非常接地气。
所以升级后的鸿寿坊食集，更像「复合型社交菜场」，像前几年爆红的Timeout Market和Rotterdam Markthal，脱离了原本的菜场印象，展现的是有品质的菜「食」场和有邻里人情味的社交空间。但除了鸿寿坊食集，项目内其他经营商户的引入也颇有讲究。虽然仅有60多家店，入驻上海的首店就有13家，普陀区域首店34家。例如，泰食兽主理人团队推出的创新麻辣烫品牌——「好好好好好」，主营「健康烫物」，这家店会将艺术家的创作带到顾客们日常生活的餐厅空间内，在餐厅里打造了一个Gallery的空间。
而在年底开业的湘菜品牌「湘椒」，则打破湘菜馆固有的浓烟重油印象，简洁有质感的环境一样有上乘的口味。大家非常熟悉的本土糕点「廣蓮申」，用现代的创意的元素，呼应市井弄堂的风土人情，勾起童年记忆的场景与情感，两代人、甚至三代人都喜欢。
再次迭代的「开吉茶馆」。新的空间沿用了工业结合传统的风格，新增了零售区，打造青年茶市，爱喝茶的邻居们可以来这喝茶闲坐，都市青年上班累了也可以来歇脚，晚上没事在这散步、办公、聊天。
以及「四叶草堂」打造了「可食园艺第三空间」，在项目原景观上增加了40余种农作物，开设「家门口」的自然科普课堂，后期还会逐步开放宠物友好的设施与服务。
在这些品牌背后，我发现，它们不仅仅代表着各地特色的风味餐饮，而是在售卖产品本身与空间体验，且都拥有并持续培养着自己专属的社群。当大多数商业地产开发商、运营者还在谈论新场景的时候，新天地已经构筑了自己的文化标签，从设计、文化、艺术、时尚、建筑、美食、生活方式等不同角度，持续连结不同的社群。并通过不同的社群，反过来连结更多的、不同的品牌，深入地研究与挖掘这些社群及背后客群的价值。有了高明的「社群逻辑」打基础，才形成了思路清晰的「招商逻辑」。这里的阿姨爷叔和年轻人会喜欢什么？商务办公人群、周边居民、游客，都会有什么需求？他们会不会互为尝鲜一族，去试试不同的美食？
当我看到中式的食集门口，一边是寿司店SUSHIBROTHER，一边是海鲜档口L'Azur Fish Market，这样的「混搭感」就恰到好处了。这样的鸿寿坊就不再是流于传统的美食街区，而是一个以美食为魂的混搭社交空间。
在「螺蛳壳里做道场」
小尺度商业体的另一种解法
话说回来，要想在上海这样的商业高地占有席位，「螺蛳壳里做道场」是基本功。但鸿寿坊给我带来的更大思考，是它为「小尺度商业体」又提供了一种解题思路。这类小体量商业+历史文化复兴的城市微更新项目，究竟要如何调整才能赢得市场的认可？其实和它最终到底是餐饮or零售业态无关。最难也是最关键的，是它有没有能力在看似单一的业态里「提供不同」。
我一直很佩服瑞安的一点，就是它的作品里从来没有刻意迎合当下热门的人群。这需要有一个相当强大且稳定的内核，知道自己要什么。项目「招商」不是在极度压缩的时间里填补空缺，而是一个拿来主义且为己所用的过程。这在瑞安的其他代表作，如上海新天地、蟠龙天地身上，也有清晰的体现。不仅有最为知名的石库门街区，还有以时尚设计、女性为主题等不同类型的盒子MALL，新天地时尚II更于今年初焕新启幕。在《新天地，非常道》这本书里表达道，新天地前期考究客群、地理环境、区位要素、历史融入是一个十分漫长的过程。新天地希望尽可能地让外国人、外地人与本地人都感受到上海的文化，这种「既要、又要、还要」的苛刻，也造就了神话，20多年来一直被模仿，从未被超越。今年上半年大热的蟠龙天地，也给人留下了深刻的印象。更新后的蟠龙「古镇」不仅是「古镇」，更是把公园式商业、度假商业、滨水商业、艺术商业等新商业形态完美结合的「天地」。这并不是讨好大众，而是把「迎合」变成了「符合」。一个既有传统文化，又有新商业面貌的城市微度假目的地，这样不正符合吗？
2）商业场景背后的细腻拆解。不同时间节点、不同情感状态、不同生活功能下，对人性的需求点的深入研究；3）社群的紧密连接。以社群带招商，以招商找品牌，找社群；伴随中国城市化率逐步提高，城市发展已经进入到「存量时代」，在城市的核心地段，特别像上海这种城市的中心区域，土地资源变得有限，「城市更新」成为城市可持续发展的必选项。在大规模的城中村改造、片区改造之外，小规模的甚至单体的点状风貌更新也在成为趋势之一。鸿寿坊于瑞安的意义，是擅长城市总体规划项目、是操刀第一个城中村改造项目即成为经典的瑞安，原来在处理鸿寿坊这样的「一碟小菜」时也能同样出彩。在街角路边，在巷陌之间，微小却精妙的改变，也逐步消融着我们对城市与商业地产的「偏见」与「边界」。
很难得的是，从「瑞虹天地」、「上海新天地」到「蟠龙天地」、「鸿寿坊」，瑞安在已经沉淀了20多年的城市更新这一领域，始终在不断地「精进武艺」、超越自己。
与其说瑞安总是踩准时代的节奏做出标杆项目，不如说它总是在现代与传统、在西方与东方、在求稳守业与大胆创业之间，寻找最适合自己的那条路。可以跨越几代人共存，可以允许多面人群共融，建筑的尺度、商业的温度、人性的宽度，都在这条城市「回家的路」上。